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一线城市二手房价首现下降 房地产业增速持续走低
[ 录入者:本站编辑 | 时间:2018-04-20 16:52:25 | 作者: | 来源: | 浏览:223次 ]

  4月18日,国家统计局发布数据显示,今年第一季度,房地产业增加值为13845亿元,同比增长4.9%。自去年第二季度以来,已连续四个季度低于同期的GDP增速,相比去年一季度7.8%的增速,也明显下降。

  房地产业增加值增速下滑,说明行业对经济增长的贡献率出现下降。房价走势企稳乃至回调,正是其中的一个直观表现。

  国家统计局在当日发布了70大中城市的房价变化情况。今年3月,15个热点城市的房价走势平稳,部分城市房价下跌。领涨者继续由二三线城市占据,但最高涨幅并不大。这都显示出,整体房价在调控的作用下逐渐企稳。

  过去几年来,因行业规模高速扩大,以及对GDP增长的高贡献率,房地产业曾被称为国民经济的“支柱产业”。从数据上看,在过去两年(2016年和2017年)连续创下历史交易记录之后,这种地位已经动摇。分析人士认为,行业正进入供需关系逆转后的稳定发展期,楼市调控扩围和长效机制酝酿,将使得价格和成交量进一步企稳。从长远看,房地产业对经济增长的贡献率将可能继续下滑。

  热点城市房价平稳

  今年3月,15个热点城市新建商品住宅销售价格(不含保障房)总体保持基本稳定。从环比看,7个城市新房价格下降,降幅在0.1%至0.4%之间;2个城市持平;6个城市微涨,涨幅在0.1%至0.2%之间。同比看,有9个城市的新房价格降至去年同期以下。

  其中,一线城市的新房价格平均同比下滑0.6%,连续两个月出现下降;二手房平均价格则首次出现同比下滑。

  15个热点城市的房价涨幅明显低于70城平均水平,说明分类调控的效果显著。按照国家统计局城市司高级统计师刘建伟的解读,这是由于“各地继续以因地制宜、因城施策的房地产政策为主基调,坚持分类调控,保持政策的稳定性和连续性”。

  在热点城市以外,房价表现略有起色。海口、秦皇岛、长春成为房价(环比)领涨者,延续了去年以来“一线城市平稳,二三线城市领涨”的大格局。

  但即便是涨幅最大的海口,新房价格环比涨幅也仅为2.1%。且海南房地产市场向来缺乏稳定性,这一涨幅也被认为很难延续。

  总体来看,今年3月,70个大中城市新房价格平均环比上涨0.42%,涨幅比此前两个月有所扩大。按照中原地产的观点,这是由于此前压抑的需求正在谋求释放所致。其中,经过几年的“去库存”进程,很多二三线城市的库存降至低位,供需关系逆转,使得房价有抬头的动力。

  另一方面,板块轮动效应仍在继续,部分起步较晚、房价基数不高的城市成为新一轮热点。如随着东北楼市的反弹,东北城市的房价涨幅已连续多月名列前茅。

  在大部分机构看来,二三线城市房价虽有上涨压力,但涨势并不会持续太久。今年的政府工作报告指出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控。”全国两会结束后,大连、阜阳、长沙、沈阳、海南等地纷纷出台政策,摇号买房、分区域调控等做法,说明楼市调控正不断深化和细化。

  中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者指出,房地产调控政策将进一步向三四线城市蔓延,并呈现出“打地鼠”的特征。因此,热点区域的房价涨势将很快被打压,今年的整体房价水平将继续企稳。

  经济增长贡献率缩小

  除房价外,成交量也因各种因素被遏制。今年一季度,全国商品房销售面积同比增长3.6%,销售额同比增长10.4%,增幅双双降至2015年7月以来的新低。

  按照市场人士的观点,量、价受挫,说明房地产行业的活跃度出现下降,并将直接影响到其在国民经济中的贡献率。

  国家统计局数据显示,今年第一季度,房地产业增加值为13845亿元,同比增长4.9%,低于同期的GDP增速。

  国家统计局将房地产业列入“服务业”的范畴,并细分为70个大类,涵盖新房、二手房、租赁、物业等领域。房地产业增加值是指依靠房地产买卖、租赁、维护等形成的各项收入(包括佣金等)。因此,这一指标虽不同于量、价等直观指标,但能够在同口径下,与GDP做出精准的对照。

  自2000年以来,房地产业增加值呈逐年扩大的趋势。其中,从2004年土地出让市场化改革后算起,增长较快(增速大于7%)的年份分别是2005年-2007年、2009年-2011年、2013年、2016年。由于这些年份均为市场“大年”,说明行业增加值与交易市场——而非租赁、物业市场——的关联度更大,且有一定的正相关性。在其中的多数年份里,房地产业增加值增速高于同期的GDP增速,说明当市场向好时,房地产业对经济增长的贡献率也较大。

  实际上,过去多年来,房地产业在宏观经济中享有的“支柱地位”,正是由来于此。

  2017年,楼市成交量创下历史新高,房价涨幅也一度达到阶段性高点。但由于基数较高,房地产业增加值增速仍然下降,当年二季度已低于同期的GDP增速。2017年全年,房地产业增加值增速降至5.6%,同年的GDP增速则是6.9%。

  “房地产业对经济增长的贡献率正在下降。”上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,从表面上看,这源于楼市调控政策的延续和深化,使得成交量趋于平稳、房价增长乏力。

  但从大周期的角度来看,整个行业已经从供不应求过渡到供大于求阶段。虽然棚户区改造仍会对三四线楼市带来刺激,但市场爆发式增长的基础已不存在。且这种变化是不可逆转的。即使租赁、物管市场崛起,其对GDP的贡献率仍然不及交易市场。

  严跃进同时指出,这种变化并不是坏事。房地产市场进入稳定发展期,使得其周期性波动不会传递到经济发展中,使得经济增长更为平稳。与此同时,经济增长对房地产业的依赖度下降,也会倒逼一些城市的经济转型。(21世纪经济报道)

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